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二手房买卖业务相关法律知识

发表时间:2017-04-28

一、房屋权属相关

1.产权人:房屋所有权人。在房屋所有权证第二页左侧第一行写明。只写一人。

2.共有权人:共同拥有房屋产权的人。最常见的是夫妻。在房屋所有权证第二页中间会标明共有权人数,下方详细写明共有权人姓名、权利面积等。共有权人会持有 《房屋所有权证》,规格只有产权人的《房屋所有权证》的一半。夫妻间一般没有此 证。 若贷款买房,则放贷银行名称会写入共有权人处,但出证名称为《房屋他项权证》。

3.房地产转让形式:买卖;交换;赠与;继承;以房产抵债;作价出资作为合伙条件;企业兼并、合并,房地产权属随之转移。

1  买卖:最常见的,私产房屋。

2  交换:使用权公房。

3  赠与:A.生前赠与:公证、过户

              B 遗赠:生前遗嘱公证、去世后凭有效资料过户

4   继承

A.  法定继承:《中华人民共和国继承法》第十条—第十五条规定

法定继承人序列:第一顺序:配偶、子女、父母。

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

注:所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女;所 说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母;所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。

代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序 继承人。

B.  财产分配:第二十六条  “夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有, 其余的为被继承人的遗产”。

C.  死亡确认:继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡, 以法院判决中确定的失踪人的死亡日期,为继承开始的时间;相互有继承关系的几 个人在同一事件中死亡,如不能确定死亡先后时间的,推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的,如几个死亡人辈份不同,推定长辈先死亡;几个死亡人辈份相同,推定同时死亡,彼此不发生继承,由他们各自的继承人分别继承。

D.  市场实际操作:遗嘱继承和法定继承均需要出具公证书。如出售继受所得的房 产,所有继承人均需同意出售,如有继承人放弃继承份额应提供公证书。先更改房 产证上的所有人,再办理出售过户手续(朝阳区可持公证书直接办理过户手续)。

 

二、一些常见交易类型的法律规定

1)夫妻之间更名:夫妻之间更名需提交有效身份证证件及结婚证直接到房地局办理;家人间更名仍需要走房产买卖手续。

2)产权房互换如何办理:产权房互换需走两次买卖手续,交纳两笔税费。

3)婚前及婚后财产问题:根据新婚姻法规定,在不做婚前财产公证的情况下,先下房产证后领结婚证的情况下就属于婚前财产,先领结婚证后下房产证的情况下则 属于婚后财产。 (实际取证比较麻烦,可以去公正处做财产公正)