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2016中国房地产五大关键词,秒懂这一年起伏

发表时间:2017-01-04

2016年的房产中介市场可谓是跌宕起伏、精彩纷呈。既有贯穿全年的股权宫斗大戏,也有接连不断打破纪录的地王;既有年初的降准、降息、降税、降首付、去库存,更有下半年的限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆;热点城市房价暴涨让人瞠目结舌,接踵而来的调控政策升级更是让人应接不暇。房产ERP系统梳理了2016年中国房地产市场的五大关键词,带您一起回顾今年楼市都发生了什么?

 

1、调控

今年3月份以来,热点城市房价出现跳涨且涨幅惊人,地方政府楼市调控政策调整步伐明显加快,自北京"9.30"新政后,各地加速出台楼市调控新政,部分城市重启限购限贷,抑制房价泡沫。截至目前,已有二十多个城市重新加入限购限贷行列,不仅包括北京、深圳、上海等一线城市,也包括南京、合肥、无锡、佛山等热点城市。随着各地房地产市场呈现明显分化特征,本轮调控也凸显因城施策这一特点。从目前已出台调控政策的城市来看,均系抑制热点城市的房地产投资投机性需求增长,具体到不同类别城市,则显现出明显的思路分化。

整体来看,一线城市调控最为严厉,重点在于抑制投机、去杠杠,同时保证刚需住宅的供应;热点二线城市则跟进限购限贷或政策升级,抑制本地逐渐升温的房地产投资热情,同时有效降低杠杆,预防金融风险的发生;而大多数三、四线城市库存仍处于高位,将继续落实税收信贷优惠、货币补贴、共有产权、棚改货币化等政策、控制土地供应、结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化。

 

2、野蛮人

商场上没有永远的敌人,也没有永远的朋友,只有永远的利益。龙头房企万科已在股权大战的泥潭中挣扎了一年半之久,期间经历了第一大股东更替、多家公司举牌、股票停牌与复牌。直到现在,万科股权之争仍未落幕,但如何防范"野蛮人敲门",已经成为众多上市房企乃至其它上市公司关心的问题。

截止至1130日,万科股本结构中,宝能持股25.40%、华润持股15.29%、中国恒大持有14.07%、金鹏、德赢1号两个资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%,个人股东刘元生持有1.23%

在这场纷争中,参与者从最初的万科、宝能和华润,变成现如今的万科、宝能、华润、安邦、恒大,未来是否会有更多机构参与,无从得知。而随着万科股权结构的变化直接决定了万科未来的发展走向,即将到来的万科董事会换届改选会呈现何种结果,尤为值得关注。在123日证监会主席刘士余怒喊"野蛮人"举牌不规后,125日,保监会突然发布信息,停止前海人寿万能险的新业务,同时,叫停前海人寿、恒大人寿等6家险企的互联保险业务,这一重磅消息给深处股权之争中的万科带来一丝喘息的机会,不过,万科股权之争走势依然复杂,最终走向何方仍没有明确迹象。

 

3、地王

面粉贵过面包、楼面价高于周边二手房价。这就是2016年土地市场的真实写照。研究机构数据显示,截至1212日,今年"卖地"收入超过千亿元以上的城市达到7个,创下历史纪录。这些城市大致也与今年房价快速上涨的地区重合,它们分别为:南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉。其中,南京、苏州、上海的土地出让收入超过1500亿元。将统计范围扩大,土地出让收入最高的50大城市今年以来合计土地出让金额达到2.33万亿元,同比涨幅达34%。不少城市的土地成交溢价率、楼面价、土地成交额均超过了历史记录。而这主要源于上半年楼市销售火爆,开发商有较强补货冲动。

10月为界,土地市场也出现类似楼市的冷热"分水岭"。在土地出让方面,各地严防死守,不少城市提出设定土地出让价格上限,有些要求开发商须使用自有资金,减少杠杆使用;也有的要求提高土地出让金首付比例。甚至有些城市决定在出价一致的情况下,采用摇号方式决定买家。整体而言,在调控政策加码情况下,未来一段时期地王将逐步降温。

 

4、并购

调控当前,楼市正日趋冷静,而此前灼热的楼市之""正在向着股权市场悄然转移。2016年,可以说是中国房地产的并购年。比较吸引眼球的有:恒大收购万科14.07%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科、融创收购金科16.96%股权、恒大收购嘉凯城 52.78%股权然后又卖给融创、万科并购印力 96.55%股权、中民投收购亿达53.02%股权等等。

根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计,仅在11月,包括融创、恒大、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业,共同创造了超过300亿元的股权变动。而在12月首周,房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购,而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续"大鱼吃小鱼",房地产行业的马太效应将日益加剧。

 

5、房地产税

近日,国家土地总督察办公室发出通知,开展推动地方不动产统一登记制度落地实施情况督察。这项制度落地开始抢时间,预示着完善和重构房地产税的主要障碍将被清除。129日,中共中央政治局召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,这意味着房地产税等长期政策有望加快落地。

近年来,关于房地产税的改革话题一直备受关注,而房地产税也被认为是打压房价的重要手段。房地产税可起到正面效应,有利于房地产业长期健康可持续地发展。但需要注意的是,房地产税虽是一个必要选项,但并不能决定全局。当前房价暴涨是多方面因素造成,如货币政策、信贷政策、土地供应等,决策者需要对症下药、综合施策。过度倚重税收调节作用,未必能达到降房价的预期效果。不过,可以预见的是,房地产税一旦征收,将成为地方政府可持续的收入来源,地方财政对卖地收入的依赖将明显减小,而这对于当前火热的土地市场将起到平抑的作用,对于高企的房价或将有所缓解。