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地产行业面临洗牌 强者恒强

发表时间:2014-11-14

        截至10月27日,沪深两市共计45家上市房企公布了第三季度业绩报告。据统计数据显示,今年前三季度,45家上市房企负债合计为8603.25亿元,合计增1082.87亿元,同比增长幅度达14.4%。

        不过,这45家上市房企的资产总计为11537.79亿元,增加了1461.23亿元,同比增长幅度达14.5%,与负债增长水平保持一致。

        值得一提的是,根据统计数据计算,2014年前三季度,这45家上市房企的平均负债率为74.56%,与去年同期其平均资产负债率约74.63%持平。



多家房企负债超百亿元

        根据统计数据显示,在这45家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为12家,其中,万科和招商地产负债合计超过1000亿元,分别为4137.91亿元、1046.76亿元。

        从资产负债率的情况来看,万科为79.6%,招商地产为72.2%,而多家中小房企资产负债率都超过了80%的红线。

       10月26日晚间,万科在其发布的第三季度报告中表示,公司继续坚持现金为王的策略,财务、资金状况都保持在良好状态。截至2014年9月30日,公司持有货币资金人民币487.4亿元,较年初增加人民币43.8亿元。而剔除预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为41.3%,公司的净负债率为26.2%,较年初下降4.4%,继续保持在行业较低水平。

        今年不少房企缩减了开工面积、有计划地减少了拿地金额,在扩张步伐上整体有所收缩,所以部分房企负债水平保持与去年同期持平。但这并不意味着房企资金压力会有所降低,相反,今年房价下降趋势明显,多数房企牺牲利润仍无法换来预期的成交量,完成销售目标的压力非常大。

        个别企业为了偿还近期到期的贷款,房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血,却仍无法填补债务缺口。  

为缓解资金压力出售资产

        实际上,为了缓解资金压力,今年以来,多家房地产企业选择出售旗下项目公司股权来增加公司现金收入。

        10月22日晚,卓尔发展5.86亿元出售两个附属公司股权;9月底,美好置业因资金紧张出售旧改项目获得38亿元;此外,此前备受关注的南京下关区巨无霸地块也正在被分割出让;而10月17日,知名房企金地商置以1.73亿美元出售了西安、沈阳两住宅项目。

        金地商置表示,拟定于完成出售事项后,估计从第一卖方及第二卖方收到约13.1亿港元的出售事项所得款项净额(扣除有关成本及税项后)将用于偿还第一卖方及第二卖方合共约2.2亿港元的未偿还债务。

        当然,这仅是冰山一角。实际上,今年以来,房地产领域的并购案同比大增,而且多宗交易额度都比较大。

        更为值得注意的是,个别房企甚至面临破产危机。以曾经的百强房企光耀地产为例,自今年6月份陷入破产危机后,该公司掌舵人郭耀名借贷的部分民间资金至今未还,甚至牵连到光耀地产控股公司*ST新都,目前*ST新都以担保人身份已经被法院划拨一部分钱偿还债务,甚至有可能为光耀地产背负还债黑锅。

        在行业调整期内,以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱,一旦项目销售不畅,难以回收现金,无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力,而割肉甩卖旗下项目公司股权是其纾解资金压力的有力举措,这无疑将导致房地产行业并购案快速增加,也是行业加速洗牌的现象。

        不过,经过一番并购调整之后,房地产行业集中度将越来越高,强者恒强的趋势将更加明显,而中小企业的生存环境则备受考验。